No, samozřejmě číst pravidelně můj blog! 😀 Přece tady ale tenhle článek neskončím, tak se tedy pojďme kouknout na to, co je dobré mít na paměti. Nákup nemovitosti je často jednou z těch největších investic, které v životě uděláte. Tak ať to stojí za to!
1. tip: Stanovte si pevný rozpočet
Prvním a možná tím nejdůležitějším krokem při plánování nákupu nemovitosti je stanovení rozpočtu. Je naprosto zásadní si říct, kolik peněz můžete na nákup nemovitosti reálně vynaložit.
Nákup nemovitosti totiž není jen o ceně samotného domu, pozemku či bytu. A to si možná na první dobrou nemusíte vůbec uvědomit. Váš rozpočet musí počítat se všemi souvisejícími náklady.
- Zahrňte například poplatky za realitního makléře nebo inzerci na realitních serverech.
- Možná si budete chtít smlouvy připravit s vaším právníkem/advokátem. A to může být také nemalá položka.
- Dále je tu otázka financování. Pokud plánujete nákup nemovitosti na hypotéku, musíte počítat s tím, že bude třeba zaplatit různé poplatky spojené s úvěrem. Je to například poplatek za odhadce, který bude vypracovávat odhad ceny nemovitosti (to je nezbytný dokument pro to, abyste mohli hypotéku získat).
- Dobré je myslet i na možný poplatek za vedení úvěrového účtu nebo poplatek za předčasné splacení hypotéky.
- A samozřejmě nesmíme zapomenout na daně. Daň z nabytí nemovitosti je dnes sice 0%, ale to neznamená, že neexistují další daně. Podíváme se na to ještě o kousek níže.
A to jsem ještě nezmínil následné provozní náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti. Elektřina, voda, plyn, poplatky za odpad, údržba, pojištění domu… A peníze jen lítají! 💸 Proto myslete na to, abyste i nad rámec kupní ceny měli dostatečnou rezervu a přehled o tom, kolik vás měsíčně bude vlastnictví stát.
Daně v trochu větším detailu
Téma daní je při nákupu nemovitosti velmi důležité, a tak mu chci věnovat v rámci tohoto článku větší pozornost.
- První daň, se kterou se setkáte, je daň z nabytí nemovitosti. Ta je od roku 2020 zrušená, takže při nákupu nemovitosti už nebudete muset tento typ daně platit. Ale pozor, toto neplatí pro nemovitosti, které jsou získány výměnou, darováním nebo dědictvím.
- Následuje daň z nemovitosti, která se platí každoročně. Tato daň závisí na tom, jaký je typ nemovitosti, její velikost, poloha a mnoho dalšího. Je tedy třeba si před nákupem nemovitosti dobře prověřit, jaká bude výše této daně, aby jste nebyli překvapeni.
- Jestliže plánujete nemovitost v budoucnu prodat, musíte počítat s daní z příjmu. Když prodáte nemovitost do 5 let od jejího nabytí, budete muset zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti, pokud její prodejní cena přesáhne původní nákupní cenu. V případě, že však nemovitost vlastníte déle než 5 let, tato daň na vás již neplatí.
Porozumění daním může být složité, takže když si nejste jistí, jak daně fungují, obraťte se na odborníka, který vám poradí. Určitě tu platí, že kdo je připraven, není zaskočen. 🙂
Opravdu víte, co chcete?
Tahle část je z mých zkušeností, trochu paradoxně, velmi podceňovaná. Občas se setkávám s tím, že si kupující například myslí, že si přejí dům u lesa. A pak zjistí, že budou muset hodinu denně dojíždět s dětmi do školy, nejsou v okolí žádné obchody s potravinami a další věci, které jim zprvu nepřijdou důležité. A když dojde na lámání chleba a už mají skutečně podepsat rezervační smlouvu, nemohou v noci spát, přemýšlejí, pochybují… Romantické místo je očarovalo, ale najednou si nejsou jistí. Stává se to, rozumím tomu. Je to opravdu velké rozhodnutí a pro mnohé kompletní změna životního stylu, ať už se stěhujete na vesnici nebo do města. Zvažte vaše rozhodnutí ze všech úhlů, zkuste si tak nějakou dobu žít, zjistěte si informace od místních, zajeďte si na dané místo několikrát. Koupě nemovitosti vám zabere nemalé množství času, tak ať víte, že si to takto opravdu přejete. 🙂
Když pak upustíme od téhle (částečně emoční, částečně praktické) stránky, nabízejí se otázky jako – Chcete byt nebo dům? Pokud jde o byt, je pro vás vhodný byt v panelovém domě, novostavbě nebo preferujete starší zástavbu? Znáte všechna možná negativa? Pokud dáváte přednost domu, hledáte rodinný dům, dvojdomek, nebo třeba řadovou zástavbu? Kolik pokojů potřebujete? Jak velká by měla být kuchyně a koupelna? Potřebujete skladovací prostory, jako je sklep nebo šatna? Rozhodně není od věci si na tyto otázky odpovědět před tím, než začnete koukat po konkrétních nemovitostech. Věřte, že dobrá příprava vám může ušetřit hodně času a stresu v dalších fázích nákupu nemovitosti.
Smlouvy nepodceňujte
Rezervační smlouva a smlouva o nákupu nemovitosti jsou základními dokumenty, které určují podmínky prodeje a nákupu nemovitosti. Proto je nesmírně důležité, abyste tyto dokumenty důkladně prostudovali a pochopili každý detail v nich, než je podepíšete.
Smlouva by měla obsahovat informace, jako jsou údaje o prodávajícím a kupujícím, přesný popis nemovitosti, cenu, způsob a termín platby, informace o právních vztazích a další podmínky týkající se prodeje a nákupu. Také by měla jasně uvádět, zda jsou k ceně nemovitosti připočítány nějaké další náklady, jako jsou poplatky spojené s převodem vlastnictví, daně a další poplatky.
Neberte na lehkou váhu ani drobné detaily. Přečtěte si všechny články a podmínky. Zkontrolujte, zda je v smlouvě uvedena výše kupní ceny a zda je v ní jasně uvedeno, jakým způsobem a kdy má být zaplaceno. Zjistěte, zda smlouva stanoví lhůtu pro převod vlastnictví nemovitosti.
Jestliže se vám některé části smlouvy zdají nejasné nebo nesrozumitelné, neváhejte se okamžitě poradit s právníkem/advokátem. Je lepší investovat nějaký čas a peníze na konzultaci a úpravy tak, aby bylo všechno v pořádku, než se později potýkat s komplikacemi, které by mohly vzniknout kvůli nesprávně sestavené smlouvě.
Smlouva o nákupu nemovitosti je právně závazný dokument. Proto je extrémně důležité, abyste si byli jisti, že všemu ve smlouvě rozumíte a že s ní plně souhlasíte.
Spolupracujte jen s profíky
Ať už půjde o právníka, finančního poradce nebo realitního makléře, vybírejte si opravdu důvěryhodné a zkušené lidi. Možná si říkáte, že spolupráce s nějakým méně zkušeným člověkem se vám vyplatí finančně, můžete na ní ale prodělat při řešení následných problémů.
Nemohu mluvit za kolegy právníky a poradce, realitní makléř ale může být cenným spojencem. Dobrý makléř vám pomůže ušetřit čas, peníze a stres, protože zná trh s nemovitostmi, rozumí procesu nákupu a prodeje a je schopen vyjednávat ve vašem jménu. Jednou z největších výhod práce s realitním makléřem je, že má přístup k informacím a zdrojům, které nejsou běžně dostupné veřejnosti. Může vám například pomoci najít nemovitosti, které ještě nejsou oficiálně uvedené na trhu, nebo vám pomůže sestavit seznam potenciálních nemovitostí, které vyhovují vašim kritériím a rozpočtu.
Úkolem realiťáka je zajistit, abyste získali nejlepší možnou dohodu. Měl by se snažit získat nejnižší možnou cenu, zajistit, že nemovitost je v dobrém stavu, a že se vyhneme jakýmkoli potenciálním problémům nebo komplikacím. Při hledání takového člověka je proto důležité vybrat někoho, kdo má zkušenosti, je důvěryhodný a má dobrou pověst. Doporučím také hledat makléře, který se specializuje na typ nemovitosti nebo oblast, o kterou máte zájem.
Ideální realiťák by měl být také někým, s kým se cítíte dobře. Koneckonců, budete s touto osobou pravděpodobně pracovat po několik měsíců. 🙂
A to je ode mě pro tentokrát vše! 🙂 Pokud vás čeká nákup nemovitosti, držím vám palce, ať všechno dopadne podle představ a celý proces je bez zádrhelů. Kdybych vám mohl případně pomoct, neváhejte dát vědět. 🙂