ZÁŘÍ 2026 · NÁJEMNÍ BYDLENÍ
Jonáš Drgač
Sezóna nájmů začala: teď se rozhoduje o vašem celoročním výnosu
Po hluchém létě přichází nejsilnější poptávka roku. Smlouva, kterou podepíšete v září, s vámi zůstane pravděpodobně dvanáct měsíců — a rozhodne o výnosu až do příštího podzimu. Na co si letos dát pozor?
Proč je září nejdůležitější měsíc roku
Kdo v Praze pronajímá, zná to nazpaměť. Červenec a srpen je hluché období — inzerát visí týdny, telefon mlčí a člověk začne pochybovat, jestli není cena přestřelená. Pak přijde poslední týden v srpnu a všechno se otočí.
Následujících šest až osm týdnů je nejsilnější okno celého roku. Poptávka se v tomto období skládá ze tří vln, které se překrývají — a právě proto je tak intenzivní. Kdo ji stihne, vybírá si z několika zájemců najednou. Kdo ji promešká, pronajímá v listopadu na klesajícím trhu a zpravidla za nižší částku.
Nájemní smlouva podepsaná v září s vámi zůstane pravděpodobně dvanáct měsíců. Rozhodnutí, která uděláte v příštích týdnech, tedy neurčují jeden měsíc — určují celý příští rok.
Kdo letos hledá bydlení
Podzimní poptávka není homogenní. Každá skupina má jiné nároky, jiný rozpočet a jinou rychlost rozhodování. Pro nastavení inzerce je zásadní vědět, na koho cílíte.
Studenti
Do Prahy míří desítky tisíc vysokoškoláků bez trvalého bydliště ve městě. Kolejní kapacity dlouhodobě nestačí — na jedno lůžko připadají v metropoli zhruba tři studenti a kolejné navíc rok co rok roste. Kdo neuspěje v kolejním řízení, jde automaticky na volný trh. Tato skupina míří převážně na sdílené bydlení a rozhoduje se rychle, protože nemá alternativu.
Zahraniční studenti a expati
Nejrychleji rostoucí segment. Zájem o Prahu už překonal předcovidová čísla. Bývají to bonitní nájemníci s doloženým příjmem nebo zázemím, často ochotní zaplatit prémii za vybavený byt a hladký proces. Rozhodují se ale na dálku, takže rozhoduje kvalita inzerce, anglická jazyková verze a rychlost vaší reakce.
Běžné domácnosti
Na ty se zapomíná. Září je i měsíc, kdy se stěhují rodiny kvůli školnímu roku a lidé, kteří změnu odkládali přes prázdniny. Tato skupina hledá delší stabilitu a je pro pronajímatele obvykle nejméně rizikovou volbou.
Trh se změnil. Cena už není samospád
Tady je potřeba být upřímní, protože na tom stojí celá letošní strategie. Pražské nájemné sice meziročně dál roste — průměrná nabídková cena se pohybuje kolem 460 až 470 Kč za metr čtvereční — ale dynamika se změnila. Volných bytů je v nabídce více a zůstávají v inzerci déle.
Období, kdy se pronajalo cokoliv za cokoliv, skončilo. Nastupuje trh, na kterém rozhoduje správné nacenění, stav bytu a to, jak dobře odpovídá cílové skupině. Rozdíly mezi jednotlivými typy nemovitostí se přitom prohlubují.
| Co se pronajme během dní Malé byty v širším centru — Žižkov, Karlín, Holešovice, Vinohrady. Zateplené domy s nízkými zálohami. Starší velké byty s neprůchozími pokoji vhodné ke sdílení. Vybavené jednotky připravené k okamžitému nastěhování. | Co zůstává ležet Velké byty v původním stavu na sídlištích, kde se nájem blíží hranici, při které nájemník raději dojíždí zvenku. Nezateplené domy s vysokými zálohami. Tmavé suterénní jednotky. Průchozí dispozice, které nelze sdílet. |
Praktická rada: Nájemník dnes nesrovnává čisté nájemné, ale součet nájmu a záloh. Byt s nižším nájmem a vysokými zálohami na topení prohrává s dražším, ale zatepleným. Pokud máte doklady o skutečné spotřebě, uveďte je — konkrétní čísla prodávají lépe než slovo „úsporný“.
Jak nastavit nájemné
Nejdražší chyba je vysoká cena v prvních dvou týdnech. Inzerát ztratí čerstvost, přestane se zobrazovat na předních pozicích a následné zlevňování už jen potvrzuje zájemcům, že s bytem něco není. Reálná cena hned od začátku vám naopak přivede více zájemců současně, což vám dá možnost vybírat — a to je v nájemním vztahu cennější než pár set korun měsíčně navíc.
Vycházejte z cen, za které se byty ve vaší lokalitě skutečně pronajaly, ne z nabídkových cen v inzerci. Rozdíl mezi nimi bývá výrazný a kdo se řídí jen inzeráty sousedů, nastaví cenu zpravidla příliš vysoko.
Vedle ceny rozhoduje prezentace. Osmdesát procent rozhodnutí padne na displeji telefonu: světlo, uklizeno, půdorys, poctivě uvedené zálohy a energetická náročnost. U bytů vhodných ke sdílení výslovně uveďte počet samostatných pokojů — je to pro tuto skupinu první filtr.
Nájemník a smlouva
Rychlost není v rozporu s obezřetností, pokud máte proces připravený předem. V září se nejlepší zájemci rozhodují během jednoho až dvou dnů, takže prověření musí být rutina, ne improvizace.
| Co si ověřit u zájemce Doklad totožnosti, potvrzení o příjmu nebo o studiu, u zahraničních zájemců stipendium či garanci rodičů. Kontrola v insolvenčním rejstříku a v rejstříku exekucí zabere pár minut. Reference od předchozího pronajímatele stojí za jeden telefonát. | Co musí obsahovat smlouva Jistota nejvýše ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, jasně oddělené nájemné a zálohy, ujednání o inflační doložce, režim podnájmu a oprav. U studentů předem ošetřené letní období místo ústní dohody, že „přes prázdniny se to nějak vyřeší“. |
Nezapomeňte na povinnosti u zahraničních nájemníků: jako ubytovatel musíte oznámit ubytování cizince cizinecké policii do tří pracovních dnů a vést domovní knihu. Nájemník od vás zpravidla potřebuje potvrzení o zajištění ubytování pro pobytové řízení. Připravenost dopředu celý obchod urychlí a ušetří komplikace oběma stranám.
Předávací protokol s fotodokumentací a odečty měřidel je nutnost, ne formalita. Většina sporů o vrácení jistoty vzniká právě proto, že stav bytu při předání nikdo pořádně nezdokumentoval.
Nejčastější chyby pronajímatelů
| Čekání na „lepší nabídku“ Každý týden odkladu v září znamená užší výběr nájemníků. Ti nejlepší zájemci se rozhodují jako první a v říjnu už na trhu nejsou. | Cena „na zkoušku“ Byty, které visí v inzerci déle než měsíc, začínají být stigmatizované. Zájemci spekulují, co je špatně, a smlouvají agresivněji. Výsledná cena bývá nakonec nižší než ta původně reálná. |
| Výběr podle prvního dojmu Sympatický zájemce bez prověření je riziko, které se projeví až za půl roku. Neplacení nájemného řešíte měsíce a náklady na vyklizení nesete vy. | Podceněná dokumentace Chybějící předávací protokol, nedoložené odečty nebo smlouva stažená z internetu bez úprav. Ušetřených pár hodin se vrací jako spor o desetitisíce. |
Nemusíte to řešit sami
Nájemní sezóna je krátká a chyby v ní jsou drahé. Proto vám nenabízíme jen inzerci, ale kompletní zajištění pronájmu od začátku do konce.
Ocenění a strategie
Řekneme vám, za kolik se váš byt reálně pronajme — na základě dat z vaší konkrétní lokality a dispozice, ne podle celopražského průměru. Navrhneme, na kterou cílovou skupinu mířit.
Příprava a prezentace
Poradíme, které drobné úpravy se před sezónou vyplatí a které jsou vyhozené peníze. Zajistíme profesionální fotografie, půdorys a inzerát v češtině i angličtině.
Prohlídky a výběr nájemníka
Prohlídky odbavíme za vás, hromadně a efektivně. Ověříme totožnost, bonitu, insolvenci i exekuce a doporučíme vám toho zájemce, který je pro vás nejbezpečnější.
Smlouvy a předání
Nájemní smlouva na míru vaší situaci, předávací protokol s fotodokumentací a odečty, evidenční list. U zahraničních nájemníků vyřídíme oznámení cizinecké policii i potvrzení o ubytování. Byt předáme a převedeme energie.
A pak jsme tu dál
Zůstáváme vám k dispozici i po nastěhování — u správy nemovitosti, řešení oprav, prodlužování smlouvy i při jednání s problémovým nájemníkem.
Máte volnou jednotku nebo se vám nájemník chystá odejít? Ozvěte se nám ještě tento týden. Připravíme vám nezávazný odhad dosažitelného nájemného a návrh, jak jednotku pronajmout ještě během sezóny.
Jonáš Drgáč
Certifikovaný realitní makléř · CENTURY 21
jonasdrgac.cz
+420 777 168 502
jonas.drgac@century21.cz
Tento dokument je informačního charakteru. Konkrétní ocenění nemovitosti závisí vždy na individuálních faktorech a aktuálním stavu trhu.
