Co se změnilo v nájemním právu v roce 2026

Čtyři legislativní změny, které se od letošního roku dotýkají každého nájemce i pronajímatele v České republice. Přinášíme konkrétní čísla a praktické dopady.

Obsah článku

1. Nové limity pro drobné opravy v bytě
2. Úročení kauce — povinnost, kterou nelze smluvně obejít
3. Superdávka nahradila příspěvek na bydlení
4. Rozkaz k vyklizení — rychlejší ochrana pro pronajímatele

01 · Drobné opravy

Nové limity pro drobné opravy v bytě

Od 1. ledna 2026 platí novela nařízení vlády č. 493/2025 Sb., která poprvé od roku 2015 aktualizuje finanční hranice pro drobné opravy v nájemních bytech. Limity rostou skokově o 50 %, aby odrazily inflaci posledního desetiletí.

Jedna drobná oprava — nový limit

1 500 Kč – dříve 1 000 Kč

Roční limit na m² plochy bytu 150 Kč/m² – dříve 100 Kč/m²

Co to v praxi znamená? Nájemce v bytě o velikosti 60 m² může ročně zaplatit za drobné opravy maximálně 9 000 Kč (dříve 6 000 Kč). Nad tento limit přebírá náklady pronajímatel. Jedna oprava, která přesáhne 1 500 Kč, rovněž přechází na pronajímatele — bez ohledu na roční součet.

Typické drobné opravy, které hradí nájemce: výměna žárovek, těsnění kohoutků, baterií, klik, zámků, zásuvek, čištění sifonů nebo odpadů. Novela také výslovně upřesnila, že náklady na dopravu se do limitu nezapočítávají — ty hradí nájemce vždy zvlášť.

Důležité: Nové limity se uplatní automaticky u všech nájemních vztahů od 1. 1. 2026 — není třeba podepisovat dodatky ke smlouvám. Pronajímatel nesmí smluvně stanovit vyšší limity, než povoluje nařízení vlády. Nižší limity sjednat lze, pokud s tím obě strany souhlasí.

02 · Kauce

Úročení kauce — povinnost, kterou nelze smluvně obejít

Toto téma není technicky novinkou roku 2026, přesto ho v praxi ignoruje velká část pronajímatelů i nájemců. Zákon je přitom jednoznačný.

Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku má nájemce právo na úroky z kauce od okamžiku jejího složení až po vrácení. Tuto povinnost nelze smluvně vyloučit — ani pokud nájemce v nájemní smlouvě podepíše, že se úroku vzdává. Takové ujednání je ze zákona neplatné a úrok je i přesto vymahatelný.

Výše úroku: Zákon konkrétní procento nestanoví. Jako referenční sazba slouží výše úroků z úvěrů, které poskytují banky v místě bydliště pronajímatele v době uzavření smlouvy — k tomuto vodítku odkazuje § 1802 občanského zákoníku. Pro orientaci lze využít statistiky ČNB: průměrný úrok z úvěrů domácnostem se v poslední době pohybuje v rozmezí 4–5 % ročně.

Úrok z prodlení při pozdním vrácení kauce je ale přesnější — pro první pololetí 2026 činí 11,75 % ročně (repo sazba ČNB 3,75 % + 8 procentních bodů). Ten nájemci náleží, pokud pronajímatel kauci nevrátí bez zbytečného odkladu po skončení nájmu.

Praktický příklad: Nájemce složil kauci 50 000 Kč a bydlel v bytě 3 roky. I při konzervativním odhadu 4 % ročně to představuje úrok přes 6 000 Kč, na které má zákonný nárok.

Doporučení: Výši úroku z kauce doporučujeme výslovně zakotvit přímo v nájemní smlouvě — předejdete tak sporům při ukončení nájmu o to, co je „obvyklé“. Nejčastěji se sjednává sazba odpovídající aktuálním spořicím účtům nebo terminovaným vkladům.

03 · Sociální dávky

Superdávka nahradila příspěvek na bydlení

Od 1. října 2025 přestaly existovat příspěvek na bydlení i doplatek na bydlení. Nahradila je nová jednotná dávka státní sociální pomoci — tzv. superdávka — která slučuje dosavadní čtyři dávky do jedné žádosti.

Novinkou je zavedení majetkového testu. Na superdávku nově nedosáhnou domácnosti, které:

· vlastní druhou nemovitost

· mají více aut

· disponují vyššími úsporami nad zákonný limit

Přechodné období: Kdo pobíral příspěvek na bydlení před 1. říjnem 2025 a podal žádost o superdávku do 31. 12. 2025, je chráněn přechodným obdobím a do nového systému přechází až od července 2026. Noví žadatelé žádají o superdávku již podle nových pravidel.

Pro pronajímatele má tato změna praktický dopad: část nájemců, kteří dříve pobírali příspěvek na bydlení, na novou dávku nedosáhne. Je vhodné tuto skutečnost zohlednit při výběru nájemce a při prověřování jeho příjmů.

04 · Ochrana pronajímatele

Rozkaz k vyklizení — rychlejší ochrana pro pronajímatele

Jedna z nejvýznamnějších novinek roku 2026 pro pronajímatele. Od 1. ledna 2026 zavádí novela občanského soudního řádu (zákon 176/2025 Sb.) nový institut — rozkaz k vyklizení. Jde o soudní rozhodnutí ve zrychleném řízení, které má pronajímatelům umožnit rychlejší vystěhování nájemce, jenž po skončení nájmu odmítá byt opustit.

Dosud byl pronajímatel odkázán na klasické soudní řízení trvající měsíce až roky. Nově může soud rozhodnout bez nařízení jednání a bez přítomnosti nájemce — pouze na základě písemných podkladů.

Aby soud rozkaz vydal, musí pronajímatel splnit tyto podmínky:

1. Prokázat zánik nájmu — doložit platnou výpověď, uplynutí doby nebo dohodu o ukončení nájmu. Pozor: nájem na dobu určitou se může automaticky obnovit, pokud nájemce do 3 měsíců od jeho skončení nevyzve k vyklizení.
2. Zaslat písemnou výzvu k vyklizení nejméně 14 dní před podáním žaloby — doporučeně nebo datovou schránkou (pro prokázání doručení).
3. Doložit vlastnictví nemovitosti výpisem z katastru nemovitostí.
4. Podat žalobu na vydání rozkazu k příslušnému soudu s kompletní dokumentací.

Pokud soud shledá podmínky splněnými, vydá rozkaz k vyklizení. Nájemce musí byt vyklidit do 15 dní od doručení rozhodnutí. Dle informací Ministerstva pro místní rozvoj lze očekávat vydání rozkazu v řádu týdnů až měsíců.

Pozor: Nájemce může do 15 dní podat odpor. V takovém případě se rozkaz ruší a věc přechází do klasického soudního řízení. Rozkaz k vyklizení je tedy nejúčinnější v jasných případech — uplynutí doby nájmu nebo dohoda o ukončení — kde není prostor pro zpochybnění zániku nájmu.

Klíčové doporučení: Celý mechanismus stojí na precizní dokumentaci. Mějte vždy k dispozici nájemní smlouvu s přesně definovaným ukončením, dodejky od veškeré korespondence s nájemcem a výpis z katastru. Bez těchto podkladů soud návrh odmítne.

Tento článek je informačního charakteru a nepředstavuje právní poradenství. Pro posouzení konkrétní situace doporučujeme konzultaci s právníkem. Informace vychází ze stavu právní úpravy k jaru 2026.