PODZIM 2026  ·  FINANCOVÁNÍ A TRH

Hypotéky, sazby a pojištění: rady pro majitele i zájemce o nemovitost

Sazby hypoték zůstávají vysoko a ovlivňují kupující i prodávající. Jak se na trh dívat, když kupujete, prodáváte nebo máte hypotéku před refixací?

Cena nemovitosti a lokalita se řeší jako první, ale o tom, jestli k obchodu skutečně dojde, rozhoduje financování. V roce 2026 se podmínky výrazně změnily a týká se to zájemců o koupi stejně jako majitelů, kteří chtějí prodat.

Kde jsou dnes sazby

Hypoteční sazby rostou už sedm měsíců v řadě. Podle Swiss Life Hypoindexu dosáhla průměrná nabídková sazba počátkem října 5,79 % a je tak nejvýše od ledna 2024. Ještě v březnu se pohybovaly pod pěti procenty. ČNB navíc 5. listopadu zvýšila základní (dvoutýdenní repo) sazbu o 0,25 procentního bodu na 4 %, nejvýš od začátku roku 2025. Statistika České bankovní asociace (Hypomonitor) ukazuje sazby skutečně sjednaných úvěrů a podle ní byla průměrná sazba nových hypoték v září 5,1 %, tedy o 0,58 procentního bodu výše než před rokem.

Orientační výpočet: u hypotéky 3,5 milionu korun na 25 let vycházela splátka v lednu při sazbě 4,94 % na přibližně 20 300 Kč. Při dnešních 5,79 % je to zhruba 22 100 Kč, tedy o 1 800 Kč měsíčně víc. Splátky navíc zvedá i to, že si lidé berou vyšší úvěry. Podle dat bank vzrostla průměrná splátka nově poskytnuté hypotéky v září proti průměru loňského roku o 3 900 Kč.

Pro zájemce o koupi

• Začněte financováním, ne inzeráty. Nechte si u banky nebo hypotečního poradce předběžně posoudit, kolik můžete získat. Víte, v jakém cenovém rozpětí hledat, a v jednání jste důvěryhodným kupujícím.

• Počítejte s rezervou. Ověřte si, že zvládnete splátku i při vyšší sazbě po refixaci a že máte rezervu na nečekané výdaje a vybavení.

• Zvažte vyšší vlastní vklad. Nižší podíl úvěru na hodnotě nemovitosti (LTV) obvykle vede k výhodnější sazbě.

• Porovnejte více bank. Rozdíly mezi nabídkami mohou být citelné. U fixace se nehledí jen na nejnižší číslo. Banky zdražují hlavně delší fixace, rozdíl mezi jednoletou a tříletou byl v říjnu jen asi 0,11 procentního bodu.

• Nečekejte na výrazný pokles sazeb. Odborníci počítají s podobnou úrovní a levné hypotéky z minulosti se pravděpodobně nevrátí. Pokud vám nemovitost vyhovuje, rozdíl několika desetin procentního bodu bývá méně důležitý než její cena, stav a lokalita.

Pro majitele, kteří prodávají

Vyšší sazby zmenšují rozpočet kupujících. Stejná splátka dnes odpovídá nižšímu úvěru než před rokem, a proto roste význam realistické ceny. Přeceněná nemovitost zůstává déle v nabídce a kupci při jednání tlačí cenu dolů.

Počítejte také s tím, že kupující bude nemovitost většinou financovat hypotékou a banka si nechá zpracovat vlastní odhad. Pokud se odhad liší od nabídkové ceny, musí rozdíl doplatit kupující z vlastních zdrojů, jinak obchod padne. Pomáhá dobrý technický stav, kompletní dokumentace a platný energetický průkaz (PENB).

Pokud máte na nemovitosti sami hypotéku, domluvte se s bankou s předstihem na jejím splacení z kupní ceny a zjistěte, jaké podmínky se vás týkají při předčasném splacení.

Proč záleží na výběru makléře

V době dražších hypoték už se prodej nemovitosti nedělá sám. Kupující mají omezenější rozpočet, srovnávají a vyjednávají. Výsledek proto ve velké míře ovlivní to, kdo prodej vede.

Správná cena. Dobrý makléř vychází z reálně dosažených cen, ne jen z inzerátů. Cenu nastaví tak, aby nemovitost oslovila kupující, kteří si ji dokážou financovat.

Marketing. Kvalitní fotografie, dobře napsaný popis, inzerce na hlavních realitních portálech a cílená online propagace rozhodují o tom, kolik zájemců se o nemovitost vůbec dozví. Právě online prezentaci věnujeme velkou pozornost.

Vyjednávání. Kupující dnes víc tlačí na slevu. Zkušený makléř umí cenu obhájit konkrétními argumenty, ověřit financování kupujícího a dotáhnout obchod až do podpisu.

Jistota obchodu. Od smluv přes spolupráci s bankou až po předání nemovitosti. Chyby v dokumentaci nebo ve financování obchod zdrží a mohou ho zcela zastavit.

Pro majitele s hypotékou před refixací

Podle ČNB skončí v roce 2027 fixace hypoték v objemu zhruba 530 mld. Kč a v roce 2028 nejméně 600 mld. Kč. Průměrná stávající sazba u těchto úvěrů je kolem 4,3 %, takže skok na dnešní úroveň bude menší než u nových hypoték. ČNB odhaduje, že splátky vzrostou zhruba o 3 až 4 %. Přesto se vyplatí začít s přípravou včas. Porovnejte nabídky své i jiných bank, zvažte refinancování a spočítejte si splátku při několika možných sazbách.

Pojištění: nenechte ho na poslední chvíli

Banky obvykle vyžadují pojištění zastavené nemovitosti, ale má smysl i bez toho. Důležité je správně nastavit pojistnou hodnotu. Podpojištěná nemovitost znamená nižší plnění při škodě, například po požáru nebo povodni. U velké hypotéky zvažte také pojištění schopnosti splácet, které pomůže při nemoci, invaliditě nebo ztrátě příjmu.

Pokud nemovitost kupujete k pronájmu nebo k ubytování hostů, ověřte, zda běžná pojistka komerční využití vůbec kryje. Standardní pojištění domácnosti nebo nemovitosti na něj často nestačí.

Situace na trhu

Ceny nemovitostí dál rostou. Průměrná nabídková cena bytu se mezi srpnem 2016 a srpnem 2026 více než ztrojnásobila na necelých 100 000 Kč za metr čtvereční, zatímco mzdy vzrostly zhruba o 90 %. Vyšší ceny spolu s dražším financováním vedou k tomu, že se kupující rozhodují opatrněji. Počet nových hypoték v září meziročně klesl zhruba o 12 %.

Výhled na rok 2027

Žádná prognóza není záruka, ale současné odhady dávají přibližně tento obraz:

Sazby zůstávají vysoko. ČNB zvedla repo sazbu na 4 % a analytici se neshodují, zda jde o poslední krok. Rozumné je plánovat s dnešní úrovní sazeb, ne s rychlým poklesem.

Inflace je vyšší. ČNB ve své nové prognóze zvýšila odhad průměrné inflace v roce 2027 na 3,2 % z původních 2,5 %. Vyšší inflace sazby spíše drží nahoře.

Ceny rostou pomaleji. Podle prognózy ČNB by se růst cen nemovitostí měl v příštích letech pohybovat kolem 5 % ročně. Trh se zklidňuje, ale nepropadá.

Refixace zesílí. V roce 2027 skončí fixace u hypoték za zhruba 530 mld. Kč. Část domácností bude hledat úspory, jiné zvažují prodej nebo změnu bydlení.

Vyjednávání zůstane běžné. Kupující budou nadále srovnávat a smlouvat. Rozdíl mezi dobře připravenou nemovitostí a ostatními se bude spíše zvětšovat.

Rádi vám pomůžeme

Vysoké sazby neznamenají, že koupě ani prodej nemovitosti nedává smysl. Znamenají, že je potřeba pečlivěji počítat, porovnávat nabídky a nepodcenit přípravu. Pokud uvažujete o prodeji, je právě teď správný čas ozvat se a probrat strategii s makléřem, který nemovitost zviditelní a umí vyjednávat. A pokud přemýšlíte nad hypotékou nebo čímkoliv jiným, rádi vám se vším pomůžeme. Propojíme vás s ověřenými hypotečními a pojišťovacími specialisty a připravíme nezávaznou konzultaci.

Jonáš Drgáč

Certifikovaný realitní makléř  ·  CENTURY 21

jonasdrgac.cz  ·  +420 777 168 502  ·  jonas.drgac@century21.cz

Uvedené údaje jsou orientační a vycházejí z veřejně dostupných dat k začátku listopadu 2026. Konkrétní podmínky financování a pojištění se vždy liší podle klienta a banky.